Cet article suppose que vous connaissez déjà le principe de la déduction. Si ce n'est pas le cas, commencez par notre guide sur la déduction des travaux de rénovation : il pose la règle, les articles de loi et le mécanisme. Ici, on ne parle que d'une chose, le calendrier.
Ce qui se ferme, et exactement quand
Le 28 septembre 2025, le peuple a accepté à 57,7 % la réforme de l'imposition de la propriété du logement. Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral en a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Concrètement, pour un logement que vous occupez :
- vous ne serez plus imposé sur la valeur locative ;
- en contrepartie, vos frais d'entretien ne seront plus déductibles ;
- la déduction des intérêts hypothécaires est fortement limitée ;
- la déduction pour économies d'énergie disparaît au niveau fédéral, mais chaque canton peut la maintenir, au plus tard jusqu'en 2050.
La dernière période fiscale concernée est donc 2028. Et comme les frais sont déductibles l'année où ils sont payés, la vraie date limite n'est pas la fin du chantier : c'est le 31 décembre 2028 sur votre relevé bancaire. Une façade terminée en novembre 2028 mais réglée en janvier 2029 ne se déduit plus. Ce détail décide de tout le calendrier qui suit.
Combien vaut réellement une déduction ?
C'est la première chose à poser, parce que beaucoup de propriétaires surestiment le gain. Une déduction ne vous rembourse pas la dépense : elle réduit votre revenu imposable. Ce que vous récupérez, c'est la dépense multipliée par votre taux marginal — le taux qui frappe le dernier franc de votre revenu, impôts fédéral, cantonal et communal cumulés.
| Revenu imposable (couple, Valais, ordre de grandeur) | Taux marginal approximatif | Sur 20 000 CHF de travaux d'entretien |
|---|---|---|
| 60 000 CHF | ≈ 20 % | ≈ 4 000 CHF d'impôt en moins |
| 90 000 CHF | ≈ 26 % | ≈ 5 200 CHF |
| 120 000 CHF | ≈ 31 % | ≈ 6 200 CHF |
| 180 000 CHF | ≈ 36 % | ≈ 7 200 CHF |
Ces ordres de grandeur varient selon la commune, l'état civil et le canton : prenez-les comme une échelle, pas comme un barème. Le message tient en une phrase : vous récupérez entre un cinquième et un tiers de la dépense. Jamais la totalité. Un chantier de 20 000 CHF vous coûte toujours 13 000 à 16 000 CHF nets.
Deuxième correction utile : vous ne comparez pas la déduction à zéro, mais au forfait. Si vous prenez chaque année la déduction forfaitaire (10 ou 20 % de la valeur locative selon l'âge de l'immeuble), vous déduisez déjà quelque chose sans aucuns travaux. Le gain réel d'un chantier, c'est la différence entre vos frais effectifs et ce forfait — pas le montant de la facture. Sur une petite intervention à 3 000 CHF, il arrive que le forfait soit plus avantageux et que le chantier ne rapporte fiscalement rien du tout.
Six situations, six verdicts
1. Vous occupez le logement, et l'entretien est déjà nécessaire
Avancez. C'est le cas le plus net. Une façade fatiguée, un crépi qui farine, des volets dont la lasure part en lambeaux : ces travaux devront être faits de toute façon, et leur report ne fait qu'aggraver la dégradation. Les réaliser avant fin 2028 vous fait récupérer 20 à 35 % de la dépense. Après, le même chantier vous coûtera son prix plein.
2. Vous occupez le logement, mais les travaux sont cosmétiques
Arbitrez, ne précipitez pas. Rafraîchir un salon encore en bon état pour « profiter de la déduction » revient à dépenser 100 pour en récupérer 30. Vous perdez 70. La déduction est un accélérateur de décision, pas une raison de décider. En revanche, si ce rafraîchissement était prévu dans les deux ou trois ans, le faire avant fin 2028 plutôt qu'en 2029 est gratuit — c'est le même chantier, simplement mieux placé dans le temps.
3. Travaux d'économie d'énergie (isolation, ITE, crépi isolant)
Renseignez-vous auprès de votre canton, et dans le doute, avancez. C'est la situation la plus incertaine. La déduction énergétique disparaît au niveau de l'impôt fédéral direct, mais les cantons ont la faculté de la maintenir — beaucoup devraient le faire, sans que rien ne soit garanti à ce stade. Deux éléments plaident quand même pour avancer : ces montants sont élevés, et ils bénéficient du report sur les deux périodes fiscales suivantes quand ils dépassent votre revenu. Une isolation engagée en 2026 peut ainsi étaler son effet sur 2026, 2027 et 2028 — soit exactement la fenêtre disponible. Engagée en 2028, elle perd cette souplesse.
4. Le bien est loué
Ne changez rien. La réforme ne touche pas les immeubles loués ou affermés : le loyer reste imposé, donc les frais d'entretien restent déductibles, sans limite de date. Aucune urgence, aucun calendrier à forcer. Si vous possédez à la fois votre logement et un bien de rendement, concentrez votre effort d'ici 2028 sur celui que vous occupez : c'est le seul dont la fenêtre se referme.
5. Résidence secondaire ou chalet
Avancez, et pensez au-delà de la déduction. Les résidences secondaires sont concernées comme les principales. S'ajoute un point propre aux cantons touristiques : ils reçoivent en contrepartie la possibilité d'introduire un impôt sur les résidences secondaires. L'équation d'ensemble pourrait donc se durcir pour un chalet en Valais ou dans le Chablais. Si une reprise de lasure ou un sablage est dans vos plans, la placer avant fin 2028 est raisonnable — d'autant que le bois n'attend pas : une lasure laissée trop longtemps oblige à un ponçage complet au lieu d'une simple reprise, ce qui double la facture.
6. Vous envisagez de vendre dans les prochaines années
Le raisonnement s'inverse en partie. Les travaux à plus-value, non déductibles du revenu, viennent en revanche réduire le gain imposable à la revente (impôt sur les gains immobiliers). Selon la durée de détention et le canton, cette économie-là peut dépasser celle de la déduction sur le revenu. Si une vente est envisagée, la question n'est plus seulement « avant ou après 2028 » mais « quel type de travaux, pour quel impôt ». C'est typiquement le cas où un appel à votre fiduciaire avant de lancer le chantier se rentabilise en une heure.
Étaler sur 2026, 2027 et 2028 plutôt que tout faire en 2028
L'impôt est progressif : une grosse déduction sur une seule année écrase d'abord vos tranches basses, moins taxées. Trois déductions moyennes réparties sur trois ans rendent souvent davantage qu'une seule déduction triple. Sur un programme complet — façade en 2026, intérieur en 2027, volets et boiseries en 2028 — l'étalement peut valoir plusieurs milliers de francs de plus que le même programme concentré.
Cette stratégie n'est valable que jusqu'en 2028. Au-delà, il n'y a plus rien à étaler. Et elle a une conséquence pratique que peu de gens anticipent : l'étalement se décide maintenant, pas en 2028. Il ne reste que trois exercices ; en attendre deux revient à supprimer l'option.
Le point que personne ne vous dira : 2028 sera saturé
C'est une remarque d'artisan, pas de fiscaliste. Si la déduction disparaît fin 2028, une partie des propriétaires romands va concentrer ses travaux sur cette dernière année. Le carnet de commandes des entreprises de peinture, de plâtrerie et d'échafaudage se remplira, et la saison utile pour une façade extérieure est courte : d'avril à octobre, météo permettant.
Trois conséquences prévisibles pour qui s'y prendra tard : des délais qui s'allongent, des prix qui se tendent, et le risque bien réel qu'un chantier prévu pour l'automne 2028 glisse à 2029 — auquel cas la déduction est perdue pour de bon. Une façade planifiée en 2026 ou 2027 est une façade tranquille. Une façade planifiée pour l'été 2028 est un pari sur la météo et sur les agendas.
Un calendrier réaliste
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Automne 2026 | Faire le tour du bien, lister ce qui devra être fait d'ici cinq ans, demander les devis. Un devis ne coûte rien et fige les prix. |
| 2026 – 2027 | Réaliser les postes lourds : façade, isolation, boiseries extérieures. Ce sont ceux qui pèsent le plus et qui dépendent de la saison. |
| 2027 – 2028 | Les intérieurs, réalisables en toute saison et plus faciles à caler tardivement. |
| Avant le 30 novembre 2028 | Terminer et surtout faire facturer. Prévoir la marge : c'est la date de paiement qui compte. |
| 31 décembre 2028 | Dernier jour où un paiement produit encore une déduction sur un logement que vous occupez. |
Questions fréquentes
Un acompte versé en 2028 pour un chantier réalisé en 2029 est-il déductible ?
C'est une zone à risque, et la réponse dépend de la pratique cantonale. Un acompte correspondant à des travaux réellement engagés se rattache généralement à l'année du paiement. Un acompte versé d'avance sur un chantier qui n'a pas commencé s'expose en revanche à un refus, voire à une requalification si l'administration y voit une opération destinée uniquement à capter la déduction avant sa suppression. À ce niveau d'enjeu, posez la question par écrit à votre service cantonal des contributions avant de verser.
Et si le Parlement ou un canton repoussait la date ?
L'entrée en vigueur est fixée par décision du Conseil fédéral du 1er avril 2026 et repose sur un texte adopté en votation populaire. Un report n'est pas impossible, mais rien ne le laisse présager. Construire son calendrier en pariant sur un changement serait imprudent : si vous vous trompez, la déduction est simplement perdue.
Je viens d'acheter, dois-je attendre cinq ans ?
Non. L'ancienne « pratique Dumont », qui refusait la déduction des frais de remise en état dans les cinq ans suivant l'achat d'un immeuble négligé, est abrogée depuis le 1er janvier 2010. Les frais d'entretien d'un bien nouvellement acquis sont déductibles dès la première année.
Et si je ne sais pas si mes travaux comptent comme entretien ?
C'est la question la plus fréquente, et elle mérite sa propre réponse : voyez notre classement des travaux, poste par poste, qui range chaque intervention de peinture, plâtrerie et façade du bon côté de la frontière.
Ce que nous pouvons faire pour votre calendrier
Nous ne sommes ni fiduciaire ni conseillers fiscaux : cet article est informatif et ne remplace pas l'avis de votre service cantonal des contributions. Ce que nous savons faire, en revanche : chiffrer proprement, planifier un programme de travaux sur deux ou trois exercices, et facturer avec le détail nécessaire pour que la déduction passe sans discussion.
Visite sur site gratuite, devis écrit sous 48 h. Demandez votre devis ou appelez le +41 79 210 74 82.
Sources
- Votation fédérale du 28 septembre 2025 sur la réforme de l'imposition de la propriété du logement (acceptée à 57,7 %)
- Décision du Conseil fédéral du 1er avril 2026 fixant l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029
- Art. 32 al. 2 et 2bis LIFD (RS 642.11), art. 9 LHID (RS 642.14)
- Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (OFIm, RS 642.116), en vigueur depuis le 1er janvier 2020
- Barèmes et instructions des services cantonaux des contributions du Valais et de Vaud
État du droit au 4 septembre 2026. Les taux marginaux cités sont des ordres de grandeur destinés à illustrer un raisonnement, pas un calcul d'impôt.