Déduire ses travaux de rénovation des impôts en Suisse

L'essentiel en 6 points

• Les frais d'entretien d'un immeuble privé sont déductibles du revenu ; les frais à plus-value ne le sont pas (art. 32 al. 2 LIFD).
• Repeindre, refaire un crépi, réparer un plafond : entretien, donc déductible. Créer ou améliorer : plus-value.
• Depuis le 1^er janvier 2020, les frais de démolition en vue d'une construction de remplacement sont déductibles, et les investissements d'économie d'énergie peuvent être reportés sur les deux périodes fiscales suivantes.
• Chaque année, vous choisissez entre la déduction forfaitaire (10 % ou 20 % de la valeur locative / des loyers bruts) et les frais effectifs.
• La votation du 28 septembre 2025 a supprimé la valeur locative. Le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur au 1^er janvier 2029.
• Conséquence : pour un logement que vous occupez, 2026, 2027 et 2028 sont les trois dernières années où vos travaux d'entretien sont déductibles.

La règle de base : entretien oui, plus-value non

Le principe est posé à l'article 32 alinéa 2 de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD), repris à l'article 9 de la loi sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) pour les cantons. Le propriétaire d'un immeuble privé peut déduire de son revenu :

• les frais d'entretien de l'immeuble ;
• les primes d'assurance liées à l'immeuble ;
• les frais d'administration par des tiers (gérance) ;
• les investissements destinés à économiser l'énergie et à ménager l'environnement, assimilés à des frais d'entretien ;
• depuis 2020, les frais de démolition en vue d'une construction de remplacement.

La ligne de partage est simple à énoncer et parfois délicate à appliquer : un travail qui maintient la valeur et l'état de l'immeuble est de l'entretien. Un travail qui augmente la valeur ou le standing est une plus-value : il n'est pas déductible du revenu, mais il viendra en déduction du gain imposable le jour où vous revendrez (impôt sur les gains immobiliers).

Concrètement, en peinture et plâtrerie

Un point souvent mal compris : une rénovation lourde peut être mixte. Si vous remplacez de vieilles fenêtres simple vitrage par du triple vitrage, l'administration admet en général une part d'entretien (le remplacement à l'identique) et une part d'économie d'énergie, les deux étant déductibles, mais la part d'amélioration pure du standing ne l'est pas. D'où l'importance d'une facture détaillée poste par poste — nous y revenons plus bas, et en détail dans notre article sur la facture qui passe.

Ce tableau reste un résumé. Le classement complet, intervention par intervention, avec les cas mixtes et les pièges de qualification, se trouve dans entretien ou plus-value : le classement travaux par travaux.

Un immeuble que vous venez d'acheter ?

L'ancienne « pratique Dumont », qui refusait la déduction des frais de remise en état dans les cinq ans suivant l'achat d'un immeuble négligé, a été abrogée au 1^er janvier 2010. Depuis, les frais d'entretien d'un bien nouvellement acquis sont déductibles dès la première année, aux conditions ordinaires. C'est une bonne nouvelle si vous reprenez un appartement ou un chalet à rafraîchir.

Ce qui a changé en 2020 (et non en 2017-2018)

Beaucoup de propriétaires associent ce changement à la votation du 21 mai 2017 sur la Stratégie énergétique 2050. C'est exact sur le fond, mais le calendrier mérite d'être précisé, car deux dates circulent :

• la loi sur l'énergie révisée, acceptée en votation le 21 mai 2017, est entrée en vigueur le 1^er janvier 2018 ;
• mais son volet fiscal — nouvelles déductions et report des frais — n'est entré en vigueur que le 1^er janvier 2020, avec la nouvelle ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (OFIm, RS 642.116) adoptée par le Conseil fédéral le 9 mars 2018.

Si vous cherchiez « la loi de 2017 ou 2018 » : c'est bien celle-là, mais les déductions ne sont applicables qu'à partir de la période fiscale 2020. Elle a apporté deux nouveautés.

1. Les frais de démolition deviennent déductibles

Les frais de démolition engagés en vue d'une construction de remplacement sont déductibles : déconstruction, démolition proprement dite, enlèvement et élimination des déchets. Les conditions sont strictes :

• la construction de remplacement doit être réalisée par le même contribuable ;
• sur le même bien-fonds ;
• avec un usage similaire ;
• dans un délai approprié ;
• et les frais doivent être présentés dans un décompte séparé.

Ne sont pas compris : les frais de déblaiement du terrain, de terrassement, d'excavation et d'assainissement du sol pollué.

2. Le report sur les deux périodes fiscales suivantes

C'est la mesure la plus utile en pratique. Une isolation de façade à 80 000 CHF dépasse souvent le revenu imposable de l'année : avant 2020, l'excédent était simplement perdu. Depuis, si les frais ne peuvent pas être entièrement pris en compte l'année où ils sont engagés, le solde est reporté sur la période fiscale suivante, et le cas échéant sur la deuxième — soit trois périodes au total.

Deux limites importantes :

• le report ne concerne que les investissements d'économie d'énergie et de protection de l'environnement, ainsi que les frais de démolition. Les autres frais d'entretien — une simple réfection de peinture — ne sont pas reportables ;
• le report ne s'active que si le revenu devient négatif après déduction ; ce n'est pas un choix libre d'étalement.

Forfait ou frais effectifs : le choix annuel

Chaque année et pour chaque immeuble séparément, vous choisissez la formule la plus avantageuse.

• Impôt fédéral direct et Valais : forfait de 10 % de la valeur locative brute ou des loyers bruts si l'immeuble a 10 ans ou moins, 20 % s'il est plus ancien.
• Vaud applique ses propres taux, plus généreux (de l'ordre de 20 %, avec un taux majoré pour les immeubles anciens occupés par leur propriétaire). Vérifiez les instructions de l'ACI de l'année concernée : ces taux sont revus périodiquement.

La logique est simple : les années sans travaux, prenez le forfait. L'année où vous refaites la façade, passez aux frais effectifs — c'est là que la déduction devient significative. Et comme le choix se fait immeuble par immeuble, vous pouvez cumuler forfait sur l'un et frais effectifs sur l'autre.

Attention aux subventions

Si vous touchez une subvention du Programme Bâtiments ou une aide cantonale pour une rénovation énergétique, seule la part réellement à votre charge est déductible. La subvention vient en diminution des frais déductibles (ou est imposée comme revenu, selon les cantons). Il n'est pas possible de cumuler l'aide et la déduction sur le même franc. Nous détaillons le montage des dossiers dans notre article sur les aides à la rénovation énergétique en Suisse.

Le vrai changement : la fin de la valeur locative au 1^er janvier 2029

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté à 57,7 % la réforme de l'imposition de la propriété du logement. Le 1^er avril 2026, le Conseil fédéral en a fixé l'entrée en vigueur au 1^er janvier 2029. Ce qui change :

• la valeur locative disparaît pour les logements occupés par leur propriétaire (résidence principale, et résidences secondaires) ;
• en contrepartie, les frais d'entretien et de rénovation ne seront plus déductibles sur ces logements ;
• la déduction des intérêts hypothécaires est fortement limitée, avec une déduction transitoire pour les primo-accédants ;
• la déduction pour mesures d'économie d'énergie disparaît au niveau de l'impôt fédéral direct, mais les cantons peuvent la maintenir — au plus tard jusqu'en 2050 ;
• les immeubles loués ne sont pas concernés : le loyer restant imposé, les frais d'entretien restent déductibles.

Autrement dit : si vous occupez votre logement, 2026, 2027 et 2028 sont les trois dernières périodes fiscales pendant lesquelles une réfection de peinture, une façade ou une reprise de plâtrerie allègent votre facture d'impôt.

Faut-il avancer ou retarder ses travaux ?

Il n'y a pas de réponse unique, mais trois cas de figure assez nets — et si vous voulez le raisonnement complet, situation par situation, avec le calcul de ce que la déduction rapporte réellement, voyez faut-il avancer ses travaux avant fin 2028 :

• Travaux d'entretien déjà nécessaires (façade fatiguée, intérieur à rafraîchir) et logement que vous occupez : les réaliser avant fin 2028 est clairement plus intéressant. Après, le même chantier vous coûtera son prix plein.
• Travaux d'économie d'énergie : regardez ce que fera votre canton. Beaucoup devraient maintenir la déduction après 2029, mais rien n'est garanti à ce stade. En cas de doute, avancer reste le choix prudent.
• Bien loué ou en rendement : rien ne change, le régime actuel se poursuit. Inutile de précipiter quoi que ce soit.

Un mot de prudence : avancer des travaux uniquement pour l'économie fiscale n'a de sens que si le chantier était de toute façon prévu. Une déduction vous rend, selon votre taux marginal, entre 20 et 40 % de la dépense — jamais la totalité. Refaire une façade encore saine pour « gagner » de l'impôt reste une mauvaise affaire.

Trois réflexes pratiques côté facture

1. Exigez un détail par poste

Une facture « Rénovation appartement : 24 000 CHF » est un cadeau empoisonné : le taxateur ne peut pas distinguer l'entretien de la plus-value, et le risque est qu'il refuse une partie de la déduction. Une facture qui sépare « réfection peinture murs et plafonds existants », « réparation fissures », « pose cloison neuve » et « isolation périphérique » permet d'attribuer chaque montant à la bonne catégorie. Chez MNPro, tous nos devis et factures sont ventilés par poste, précisément pour cette raison. Nous montrons à quoi ressemble une facture correctement ventilée, et ce que chaque mention apporte, dans la facture qui passe.

2. Attention à la date de paiement, pas à celle des travaux

Les frais sont déductibles dans la période fiscale où ils sont payés (principe de l'échéance appliqué à la facture). Un chantier terminé en décembre mais facturé et payé en janvier bascule sur l'année suivante. Sur un chantier à cheval sur deux années, cela se pilote — dites-le nous, nous adaptons le calendrier de facturation.

3. Gardez tout pendant au moins dix ans

Devis, factures, preuves de paiement, décisions de subvention, photos avant / après. En cas de contrôle, la charge de la preuve est de votre côté. Et les frais à plus-value non déductibles aujourd'hui viendront réduire votre gain imposable à la revente : ces justificatifs valent de l'argent bien au-delà de la déclaration en cours.

Questions fréquentes

La peinture intérieure est-elle déductible ?

Oui, dès lors qu'il s'agit de repeindre des surfaces déjà peintes ou finies : c'est de l'entretien au sens de l'art. 32 al. 2 LIFD. La première mise en peinture d'un local brut, elle, est une plus-value.

Et si je fais les travaux moi-même ?

Seuls les frais effectifs justifiés par facture sont déductibles : matériaux et location de matériel oui, votre propre temps de travail non. C'est un point qui surprend souvent, et qui réduit fortement l'intérêt fiscal du « je le fais moi-même ».

Puis-je étaler une grosse rénovation sur plusieurs années ?

Oui, et c'est fréquemment judicieux tant que le régime actuel s'applique : l'impôt étant progressif, deux déductions moyennes sur deux ans peuvent rendre davantage qu'une grosse déduction sur une seule année. Mais avec l'échéance de fin 2028, cette stratégie a désormais une limite : au-delà, la déduction n'existe plus pour un logement occupé par son propriétaire.

Un chalet en résidence secondaire est-il concerné ?

Oui. Le régime actuel s'applique aux résidences secondaires, et la réforme de 2029 les vise également — les cantons touristiques recevant en contrepartie la possibilité d'introduire un impôt sur les résidences secondaires. Si vous avez une rénovation de chalet en tête, le calendrier compte.

Les cantons appliquent-ils tous la même chose ?

Le cadre est harmonisé par la LHID, mais les taux forfaitaires, le traitement des subventions et certaines qualifications varient d'un canton à l'autre — typiquement entre le Valais et Vaud, où nous intervenons tous les deux. Pour un montant important, un appel au service cantonal des contributions ou à votre fiduciaire avant de lancer le chantier est vite rentabilisé.

Votre projet, chiffré proprement

Nous ne sommes ni fiduciaire ni conseillers fiscaux : cet article est informatif et ne remplace pas l'avis de votre service cantonal des contributions. En revanche, nous savons établir un devis et une facture ventilés par poste, avec le détail nécessaire pour que votre déclaration passe sans discussion.

Pour un chiffrage précis, la visite sur site reste le plus fiable : gratuite, sans engagement, devis écrit sous 48 h. Demandez votre devis ici ou appelez le +41 79 210 74 82.

Les trois volets détaillés de ce dossier : faut-il avancer ses travaux avant fin 2028, le classement entretien ou plus-value travaux par travaux, et la facture qui passe.

Pour aller plus loin : les aides à la rénovation énergétique en Suisse, le prix d'une rénovation de façade, ou les prix de la peinture au m² en Valais.

Sources

• Art. 32 al. 2 et 2^bis LIFD (RS 642.11) et art. 9 LHID (RS 642.14)
• Ordonnance du Conseil fédéral sur les frais relatifs aux immeubles (OFIm, RS 642.116), du 9 mars 2018, en vigueur depuis le 1^er janvier 2020
• Ordonnance du DFF sur les frais relatifs aux immeubles privés (RS 642.116.2)
• Votation fédérale du 28 septembre 2025 sur la réforme de l'imposition de la propriété du logement (acceptée à 57,7 %)
• Décision du Conseil fédéral du 1^er avril 2026 fixant l'entrée en vigueur au 1^er janvier 2029
• Notices et instructions des services cantonaux des contributions du Valais et de Vaud

Etat du droit au 4 septembre 2026. Les dispositions cantonales et les taux forfaitaires évoluent : vérifiez toujours les instructions de l'année concernée.